Impôt sur le gain immobilier

Quiconque vend une propriété et achète rapidement un nouveau bien immobilier peut reporter l'impôt sur le gain immobilier sous certaines conditions.

Tipps vom Steuerexperten beim Verkauf einer Liegenschaft

Sie haben das Glück, Ihr Eigenheim mit Gewinn verkaufen zu können? Dann wird auf diesen Gewinn die Grundstück­gewinn­steuer fällig. Die gute Nachricht: Sie können die Steuer meist aufschieben, wenn Sie den Gewinn in eine neue Liegenschaft investieren.

Doch ein Steuer­aufschub ist kein Steuer­geschenk. Darum lohnt es sich, die geltenden Regeln und Ausnahmen zu kennen.

In Ballungszentren kennen die Preise für privates Wohneigentum seit Jahren nur eine Richtung: nach oben. Das gibt vielen Eigenheimbesitzern die Möglichkeit, ihr Haus oder ihre Wohnung gewinnbringend zu verkaufen. Auf diesen Gewinn dürfen die Kantone die sogenannte Grundstück­gewinnsteuer erheben. Sie umfasst, anders als der Name vermuten lässt, nicht nur Gewinne auf das Grundstück. Auch die Wertentwicklung der Immobilie wird über sie veranschlagt.

FAQ zum Aufschub der Grundstückgewinnsteuer

Wie hoch und wann genau die Grundstückgewinnsteuer fällig wird, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Um in den Genuss eines Steueraufschubs zu kommen, sollten Sie die folgenden Fragen klären:

Wer wohnte in der Immobilie, die ich verkaufe?

Nur wenn es sich um eine dauernd und ausschliesslich selbstgenutzte Wohnliegenschaft handelt, kommt ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer in Frage. Verkaufen Sie Ihre Ferienwohnung oder eine Renditeliegenschaft, kennt das Gesetz keinen Aufschub.

Muss ich eine Ersatzliegenschaft erwerben?

Ja. Entscheidend ist zudem, dass die Ersatzliegenschaft den gleichen Zweck erfüllt wie die verkaufte Liegenschaft: Sie muss ebenso als Hauptwohnsitz dienen, und sie muss in der Schweiz liegen. Wollen Sie hingegen dauerhaft in eine Mietwohnung umziehen, die Sie mit dem Gewinn finanzieren, ist ein Aufschub der Grundstückgewinnsteuer nicht möglich.

Wie lange habe ich Zeit, ein neues Haus zu kaufen?

Die Kantone sehen hier unterschiedliche Fristen vor. Ein Beispiel: Im Kanton Zürich hat man in der Regel zwei Jahre Zeit, eine Ersatzliegenschaft zu erwerben. Kaufen Sie die neue Liegenschaft bevor Sie Ihren alten Hauptwohnsitz verkaufen, ist ein Steueraufschub auch möglich, sofern der Verkauf der ersten Liegenschaft innerhalb der nächsten zwei Jahre erfolgt. Verzögerungen beim Um- oder Neubau werden Ihnen in der Regel nicht angelastet, sofern sie nicht selbstverschuldet sind.^[1] Ziehen Sie in diesem Fall aber rechtzeitig einen Experten zu.

^[1] So äussert sich zum Beispiel die Finanzdirektion des Kantons Zürich in einem Rundschreiben, Abschnitt 4, Ziffer 17.

Kann ich Umbauarbeiten vom Gewinn abziehen?

Im Prinzip ja, wobei die Umbauarbeiten wertvermehrend und nicht werterhaltender Natur sein müssen. Beispiele sind der Bau eines Pools oder Wintergartens oder eine Grosssanierung. Das gilt für die zu verkaufende Liegenschaft genauso wie für die Ersatzbeschaffung:

• Haben Sie Ihr altes Eigenheim nach dem Kauf wertvermehrend umgebaut? Dann reduziert sich Ihr Gewinn um den Betrag der wertvermehrenden Investitionen.
• Planen Sie, Ihr neues Eigenheim wertvermehrend umzubauen? Setzen Sie diesen Plan zeitnah um, wenn der Erlös aus dem Verkauf höher ist als der Preis der Ersatzbeschaffung. Die Steuerbehörden rechnen Ihnen wertvermehrende Investitionen in der Regel an, was einem Teilaufschub dienlich ist – oder sogar ein vollständiger Aufschub der Grundstückgewinnsteuer nach sich ziehen kann (siehe Beispiel weiter unten).

Spätestens hier empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters.

All diese Faktoren entscheiden darüber, ob eine Grundstückgewinnsteuer fällig wird. Und, falls ja, ob Sie diese sofort begleichen müssen – oder womöglich Jahrzehnte aufschieben können, bis Sie Ihre Ersatzbeschaffung wieder verkaufen.

Wichtig zu wissen ist in diesem Zusammenhang, dass später nicht der Wegzugsort die aufgeschobene Steuer erhebt, sondern immer der Zuzugsort. Das hat das Bundesgericht neulich nochmals festgehalten.

Impôt sur le gain immobilier

Grundstückgewinnsteuer rechtzeitig berechnen

Spätestens, wenn Sie den Kauf-/Verkaufs­vertrag aufsetzen, sollten Sie die Höhe der Grundstück­gewinnsteuer abschätzen können. Dieser Wert ist deswegen relevant, weil die Steuerschuld per Pfandrecht auf der verkauften Immobilie belastet werden kann.^[2]

 

«Die Steuerbehörde kann ein gesetzliches Pfandrecht im Grundbuch eintragen lassen, wenn die Grundstück­gewinn­steuer nicht beglichen wird.»

 

Einen solchen Streitfall möchte jeder Käufer tunlichst vermeiden. Darum halten Immobilien-Kauf­verträge in der Regel schriftlich fest, dass der Verkäufer die Grundstück­gewinn­steuer trägt oder zumindest anderweitig sicherstellt, zum Beispiel über eine Bankgarantie. Meist wird sie direkt mit dem Verkaufspreis verrechnet, das heisst: Der Käufer wird angewiesen, den geschätzten Steuerbetrag an die Steuerbehörde zu überweisen. Der Rest geht an den Verkäufer beziehungsweise dessen Hypothekargläubiger.

Praxistipp: Meist kann Ihnen die Steuerbehörde am Wohnort die geschuldete Steuer provisorisch berechnen. Fragen Sie dazu einfach rechtzeitig bei der lokalen Steuerbehörde an.

^[2] Bei einer akzeptierten Ersatzbeschaffung wird die Steuer aufgeschoben. Es erfolgt vorderhand keine Besteuerung, weshalb dieser Sachverhalt auch nicht dem gesetzlichen Grundpfandrecht unterliegt. Wird der aufgeschobene Gewinn später besteuert, besteht das gesetzliche Pfandrecht am Grundstück, dessen Veräusserung zur Besteuerung des aufgeschobenen Gewinns führt.

GUT ZU WISSEN

Ein Steueraufschub ist kein Steuergeschenk

Die Grundstückgewinnsteuer lässt sich nicht umgehen, aber allenfalls aufschieben. Eine aufgeschobene Grundstückgewinnsteuer bleibt in aller Regel latent geschuldet. Warum ist ein Steueraufschub trotzdem so interessant? Ganz einfach, weil Sie das Geld zum Beispiel sinnvoll investieren können, wenn die Steuer nicht heute, sondern erst in weiter Zukunft fällig wird – etwa beim nächsten oder sogar erst übernächsten Verkauf.

Grundstückgewinn investieren: Wie, wo, wann?

Ein weiterer Vorteil ist, dass nicht nur die Steuer aufgeschoben, sondern auch die Besitzdauer kumuliert wird. Wohnen Sie also vier Jahre in Ihrem ursprünglichen Haus und acht Jahre im neuen, gilt das als Besitzdauer von zwölf Jahren. Dabei muss man wissen, dass die Grundstückgewinnsteuer tiefer wird, je länger Sie Ihre Liegenschaft besassen. Wer die Grundstückgewinnsteuer also aufschiebt, profitiert später unter Umständen von einem attraktiveren Tarif – selbst wenn beim letzten Verkauf kein Steueraufschub geltend gemacht werden kann. Bei einer Besitzdauer von mehr als 25 Jahren sind Grundstückgewinne im Kanton Genf zum Beispiel steuerfrei.

1. Praxisbeispiel zur Berechnung

• Angenommen, Sie kauften Ihre erste Liegenschaft für 1 Million Schweizer Franken.
• Später verkaufen Sie die Liegenschaft für 1.5 Millionen.
• Sie realisieren damit einen steuerpflichtigen Grundstückgewinn von 500’000 Franken.
• Die Grundstückgewinnsteuer wird vollumfänglich aufgeschoben, falls die neu gekaufte Ersatzliegenschaft mindestens 1.5 Millionen kostet. Die Voraussetzung für einen vollständigen Aufschub ist, dass Sie den ganzen Verkaufserlös in die Ersatzliegenschaft reinvestieren.
• Bezahlen Sie aber nur 1 Million oder weniger für die Ersatzbeschaffung, so ist der gesamte Gewinn von 500’000 Franken zu versteuern.
• Einen Teilaufschub der Grundstückgewinnsteuer gewährt Ihnen die Steuerbehörde, wenn Sie für die Ersatzliegenschaft zum Beispiel 1.2 Millionen bezahlen. Der Teilaufschub gilt dann für die reinvestierten 200’000 Franken. Der Rest – also die nicht investierten 300’000 – wird abgerechnet.
• Eine wichtige Ausnahme zu dieser Regel: Wenn Sie zeitnah in Ihre neue Liegenschaft aufwerten und dafür 300’000 Franken oder mehr investieren, dann können Sie einen umfassenden Steueraufschub geltend machen. Wichtig ist, dass die Investitionen wertvermehrend und nicht werterhaltender Natur sind (siehe oben). Spätestens hier empfiehlt sich die Konsultation eines Steuerberaters.

2. Beispiel: Die Langzeit-Perspektive

Grundstückgewinnsteuer nach 20 Jahren Haltedauer und zweimal Umziehen

Die erste Immobilie in Zürich wird nach fünf Jahren mit einem Gewinn von 500 000 Schweizer Franken verkauft. Der Gewinn wird komplett in eine Ersatzbeschaffung im Kanton St. Gallen investiert, wodurch die Grundstück­gewinn­steuer aufgeschoben werden kann. Nach zehn Jahren wird auch diese Immobilie verkauft. Der Gewinn von 1,25 Millionen wird wiederum vollständig in eine letzte Ersatz­beschaffung im Kanton Zürich investiert. Nach insgesamt 20 Jahren (kumulierte Haltedauer) erfolgt der letzte Verkauf für 4,5 Millionen ohne weitere Ersatz­beschaffung. Daraus resultiert ein kumulierter Gewinn von 2,5 Millionen Schweizer Franken. Dank der Möglichkeit, die Grundstück­gewinn­steuer zweimal aufzuschieben, resultiert über 20 Jahre eine Steuer­ersparnis von rund 43 Prozent oder 378 910 Schweizer Franken.

Annahme: Alle drei Immobilien wurden über die gesamte Haltedauer ausschliesslich selbst bewohnt. Alle Zahlen exklusive Handänderungssteuern.

Steuerberatung im Kontext

Wer sich im Steuer-Dschungel nicht auskennt, tappt schnell in eine Steuer­falle. Denn im direkten Kontakt mit den Steuer­behörden holen nicht alle Steuer­pflichtigen deren «Wissens­vor­sprung» auf. Unsere erfahrenen Steuer­expertinnen und Steuer­experten verhandeln sämtliche Schweizer Steuer­fragen auf gleicher Augen­höhe mit den Behörden und holen, wo nötig, verbindliche Steuerrulings ein.

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